Dubai'da Gayrimenkul Satın Alma Süreci

Yabancı yatırımlara kucak açan şehrin gelişen gayrimenkul piyasası, her yıl binlerce uluslararası alıcıyı çekmeye devam ediyor. İster bir gurbetçi olarak ev arıyor olun, ister yatırım fırsatları arayan bir iş sahibi olun, ister uzun vadeli kira geliriyle ilgilenen uluslararası bir alıcı olun, Dubai'de gayrimenkul satın alma sürecini anlamak başarılı bir işlem için çok önemlidir. Bu kapsamlı rehber, Dubai'de adım adım gayrimenkul satın alma sürecini açıklamakta olup, yasal düzenlemeler, maliyetler, belgeler ve hem ilk defa hem de deneyimli alıcılar için önemli hususları içermektedir.

Adım 1: Dubai'deki Mülkiyet Yasalarını Anlamak

Bir gayrimenkul satın alımına başlamadan önce, Dubai'de gayrimenkul mülkiyetini yöneten yasal çerçeveyi anlamak önemlidir. 2006 tarihli 7 No'lu Kanundan bu yana, BAE vatandaşı olmayan kişilerin Dubai genelinde belirlenen mülkiyet bölgelerinde gayrimenkul satın almalarına izin verilmiştir. Bu, yabancı bireylerin, gurbetçilerin ve şirketlerin bu belirli alanlarda mülklerin tam mülkiyetini edinebileceği anlamına gelir.

Alıcılar şunlar arasında seçim yapabilir:

• Mülkiyet Hakkı: Birimin ve arazinin tam mülkiyeti, zaman sınırlaması olmadan. Kiralama Hakkı: Genellikle temel araziye sahip olmadan, mülkü 10 ila 99 yıl süreyle kullanma hakkı.

En popüler mülkiyet bölgelerinden bazıları şunlardır:

• Downtown Dubai Palm Jumeirah Dubai Marina Jumeirah Village Circle (JVC) Business Bay Dubai Hills Estate Arabian Ranches Emaar South Dubai Creek Harbour

Nerede satın alabileceğinizi ve ihtiyaçlarınıza uygun mülkiyet türünü anlamak, sorunsuz bir işlem için temel oluşturur.

Adım 2: Amacınızı ve Bütçenizi Belirleyin

Dubai'de gayrimenkul satın almak stratejik bir karardır ve satın alma amacınızın netliği, aramanız gereken mülk türünü yönlendirecektir. Siz:

• Dubai'de yaşamak için mi satın alıyorsunuz? Pasif gelir için kiraya vermek üzere mi bir mülk satın alıyorsunuz? Gelişmekte olan bir mahalleden sermaye kazancı mı arıyorsunuz? İkamet ve vize avantajları için mi satın alıyorsunuz?

Amacınız belirlendikten sonra, toplam maliyetleri göz önünde bulundurarak, yalnızca mülk fiyatını değil, bütçenizi belirleyin. Ek maliyetler şunları içerebilir:

• Dubai Arazi Dairesi (DLD) ücretleri Emlakçı komisyonu Kayıt ve transfer ücretleri İtirazsızlık Belgesi (NOC) ücretleri Hizmet ücretleri İpotek kurulum maliyetleri (varsa)

Adım 3: Doğru Mülkü Seçin

Dubai, daireler, villalar, townhouse'lar ve plan dışı mülkler dahil olmak üzere geniş bir gayrimenkul yelpazesi sunar. Her mülk türü ve topluluk, benzersiz yaşam tarzı veya yatırım avantajları sunar.

Örneğin:

• Downtown Dubai, lüks daireler ve iş bölgelerine yakınlık sunar. Dubai Marina ve JBR, su kenarında yaşam ve yüksek kira getirileri sağlar. Arabian Ranches ve The Springs, aileler için ideal geniş villalar sunar. Dubai South ve Jumeirah Village Circle, uygun fiyatları ve devam eden gelişmeleri nedeniyle ilk kez yatırımcılar arasında popülerdir.

Dikkate alınması gereken önemli faktörler şunlardır:

• Geliştirici itibarı İnşaat kalitesi Okullara, metroya, hastanelere yakınlık Topluluk olanakları (havuzlar, parklar, spor salonları) Kira getirisi potansiyeli Gelecekteki yeniden satış değeri

RERA sertifikalı bir emlakçı ile çalışmak, doğrulanmış listelemelerin gösterilmesini sağlamak ve yasal komplikasyonlardan kaçınmak için şiddetle tavsiye edilir.

Adım 4: Teklif Verin ve Anlaşmayı İmzalayın (Form F)

Mülkünüzü seçtikten sonra, bir sonraki adım satıcıyla fiyatı müzakere etmektir. Anlaşma sağlandığında, her iki taraf da Dubai Arazi Dairesi tarafından kaydedilen, genellikle Form F olarak bilinen bir Mutabakat Zaptı (MoU) imzalar.

Bu anlaşma şunları kapsar:

• Son satın alma fiyatı Ödeme planı ve zamanı Satış koşulları Teslim tarihi Sözleşme ihlali cezaları

Bu aşamada, alıcıdan %10 güvenlik depozitosu ödemesi istenir, bu depozito mülk resmi olarak devredilene kadar emlakçı veya kayıtlı bir güven hizmeti tarafından tutulur.

Adım 5: İtirazsızlık Belgesi (NOC) Başvurusu Yapın

İtirazsızlık Belgesi (NOC), mülkün geliştiricisi tarafından şu bilgileri doğrulamak için verilir:

• Satıcı tüm hizmet ücretlerini ve borçlarını ödemiştir Mülkle ilgili bekleyen yasal veya mali bir anlaşmazlık yoktur

Bu, tapu devredilmeden önce gerekli bir adımdır. Geliştiriciye bağlı olarak, NOC ücreti genellikle AED 500 ila AED 5,000 arasında değişir.

Adım 6: Dubai Arazi Dairesi'nde (DLD) Transferi Tamamlayın

NOC alındıktan sonra, hem alıcı hem de satıcı, mülkiyet devrini tamamlamak için DLD onaylı bir güven ofisinde veya doğrudan DLD'de şahsen bulunmalıdır.

Son transfer için gerekenler:

• Orijinal imzalı Form F Geliştiriciden alınmış NOC Alıcının pasaport fotokopisi Tam tutar için yönetici çeki DLD transfer ücretleri için çek (mülk değerinin %4'ü) Güven kaydı ücretleri için çek

İşlem kaydedildikten ve tüm ödemeler tamamlandıktan sonra, alıcıya mülkün mülkiyetini doğrulayan tapu verilir.

Adım 7: Satış Sonrası Dikkat Edilmesi Gerekenler

Mülkü satın aldıktan sonra, birkaç satış sonrası adım vardır:

• Giriş ve bakım için bina veya topluluk yönetimi ile kaydolun. DEWA (Dubai Elektrik ve Su İdaresi) ve internet hizmetleri gibi hizmetleri etkinleştirin. Mülkü kiraya veriyorsanız, kayıtlı bir kiralama ajansı ile listeleyin veya bağımsız olarak yönetin. Mülkünüzü hasar veya yükümlülüklere karşı koruma amacıyla sigorta ettirmeyi düşünün.

Dubai'de Plan Dışı Mülk Satın Alma

Dubai'nin plan dışı piyasası, yatırımcılar ve ev alıcıları için cazip bir başka yoldur. Plan dışı, Emaar, Nakheel, Sobha, Damac veya Azizi gibi geliştiricilerden doğrudan inşaat halinde veya ön lansman aşamasında mülk satın almak anlamına gelir.

Plan dışı mülklerin avantajları şunları içerir:

• Hazır mülklere göre daha düşük fiyatlar Esnek ödeme planları (örneğin, 60/40, 70/30, teslimat sonrası) Erken satın alındığında yüksek sermaye kazancı

Plan dışı satın alma süreci şunları içerir:

1. Birimi %5-20 peşinatla ayırtma
2. Satış ve Satın Alma Sözleşmesi (SPA) imzalama
3. İnşaat aşamalarına göre taksit ödemeleri yapma
4. Teslimat bildirimini alma ve son ödeme
5. Tamamlandığında mülkü DLD'ye kaydetme

Plan dışı alıcılara, geçmişi kanıtlanmış RERA onaylı geliştiricileri seçmeleri ve projenin gayrimenkul sözleşmeleri için devlet portalı olan Oqood ile kayıtlı olduğunu doğrulamaları önerilir.

Gurbetçiler İçin İpotek Süreci

Yabancı alıcılar, yerel veya uluslararası bankalar aracılığıyla Dubai'de ipotek alabilirler. Temel uygunluk kriterleri şunları içerir:

• Minimum aylık gelir (bankaya göre değişir) İstikrarlı iş veya iş kanıtı İyi kredi skoru BAE ikameti (bazı bankalar ikamet etmeyenler için de ipotek sağlar)

Gurbetçiler için genel ipotek koşulları:

• Kredi-değer oranı (LTV): İkamet edenler için %75-80, ikamet etmeyenler için %50-60 Faiz oranları: Sabit veya değişken (yıllık %3.5-%5.5 arası) Vade: 25 yıla kadar İpotek kayıt ücreti: Kredi tutarının %0.25'i + AED 290

Alıcılar, bir ipotek danışmanı ile çalışmalı veya doğrudan bankalara başvurarak teklifleri karşılaştırmalı ve en iyi finansal yapıyı seçmelidir.

Dubai'de Gayrimenkul Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Maliyetler

Satın alma fiyatının yanı sıra, alıcılar aşağıdaki ekstra masraflar için hazırlıklı olmalıdır:

Masraf Tahmini Maliyet DLD Transfer Ücreti Mülk değerinin %4'ü DLD Yönetim/Güven Ücreti AED 4,000 (AED 500K üzeri mülkler için) Ajans Komisyonu Mülk değerinin %2'si NOC Ücreti AED 500-5,000 İpotek Kaydı (varsa) Kredi tutarının %0.25'i Değerleme Ücreti (varsa) AED 2,500-3,500 Mülk Sigortası (isteğe bağlı) Yıllık AED 1,000+ Yıllık Hizmet Ücretleri Metrekare başına AED 10-30 (bölgeye göre değişir)

Gayrimenkul Alıcıları Dubai'de İkamet Alabilir mi?

Evet. Dubai'de gayrimenkul satın almanın en büyük teşviklerinden biri, Gayrimenkul Yatırımcı Vizesi aracılığıyla ikamet elde etme fırsatıdır:

• 2 Yıllık Vize: Mülk değeri en az AED 750,000 olmalıdır 5 Yıllık Vize: Mülk değeri AED 2 milyon veya daha fazla olmalıdır 10 Yıllık Altın Vize: Belirli niteliklerle birlikte toplam AED 10 milyon yatırım gerektirir

Koşullar:

• Mülk tamamlanmış olmalı ve inşaat halinde olmamalıdır Mülk tamamen sahip olunmalı veya ipotek değeri %50'nin altında olmalıdır Yeterli pay olmadıkça ortak yatırım olamaz

Bu vize, alıcının BAE'de yaşamasına, çalışmasına ve banka hesabı açmasına ve aile üyelerini sponsor etmesine olanak tanır.

Dubai'de gayrimenkul satın alma süreci, diğer küresel pazarlarla karşılaştırıldığında nispeten basittir. Hükümet, Dubai Arazi Dairesi ve RERA tarafından desteklenen şeffaf bir yasal yapı oluşturmuş olup, yatırımcı güveni ve korumasını sağlamaktadır. İster bir gurbetçi, ikamet eden, ister uluslararası bir yatırımcı olun, Dubai, farklı bütçelere, yaşam tarzlarına ve uzun vadeli hedeflere hitap eden geniş bir gayrimenkul yelpazesi sunmaktadır.

Doğru konumu seçmekten DLD'deki son belgeleri tamamlamaya kadar, satın alma yolculuğunun her adımı kolaylık ve güvenlik için düzenlenmiştir. Mülk türlerini, yasal süreçleri, finansal gereksinimleri ve mülkiyet avantajlarını anlamak, alıcıların bilinçli kararlar almasına ve Dubai'nin sürekli gelişen gayrimenkul piyasasından tam anlamıyla faydalanmasına olanak tanır.