فرآیند خرید ملک در دبی

بازار پر رونق املاک در شهر که با آغوش باز سرمایه‌گذاری خارجی را می‌پذیرد، هر ساله هزاران خریدار بین‌المللی را جذب می‌کند. چه شما یک مهاجر به دنبال خانه باشید، چه یک صاحب کسب‌وکار به دنبال فرصت‌های سرمایه‌گذاری، یا یک خریدار بین‌المللی علاقه‌مند به درآمد اجاره بلندمدت، درک فرآیند خرید ملک در دبی برای یک معامله موفق ضروری است. این راهنمای جامع فرآیند مرحله به مرحله خرید ملک در دبی را توضیح می‌دهد، از جمله قوانین قانونی، هزینه‌ها، مدارک و ملاحظات مهم برای خریداران تازه‌کار و با تجربه.

مرحله ۱: درک قوانین مالکیت ملک در دبی

قبل از شروع خرید ملک، ضروری است که چارچوب قانونی که مالکیت املاک در دبی را تنظیم می‌کند را درک کنید. از زمان قانون شماره ۷ سال ۲۰۰۶، افراد غیر اماراتی مجاز به خرید ملک در مناطق آزاد تعیین شده در دبی هستند. این بدان معناست که افراد خارجی، مهاجران و شرکت‌ها می‌توانند مالکیت کامل املاک در این مناطق مشخص را به دست آورند.

خریداران می‌توانند بین موارد زیر انتخاب کنند:

• مالکیت آزاد: مالکیت کامل واحد و زمین، بدون محدودیت زمانی. مالکیت اجاره‌ای: حق استفاده از ملک برای دوره‌ای از ۱۰ تا ۹۹ سال، معمولاً بدون مالکیت زمین زیرین.

برخی از محبوب‌ترین مناطق آزاد شامل موارد زیر هستند:

• داون‌تاون دبی، پالم جمیرا، دبی مارینا، جمیرا ویلیج سرکل (JVC)، بیزنس بی، دبی هیلز استیت، عربین رنچز، امار ساوت، دبی کریک هاربر

درک اینکه کجا می‌توانید خرید کنید و نوع مالکیتی که به نیازهای شما می‌خورد، پایه‌ای برای یک معامله روان است.

مرحله ۲: تعریف هدف و بودجه خود

خرید ملک در دبی یک تصمیم استراتژیک است و وضوح در هدف خرید شما نوع ملکی را که باید به دنبال آن باشید هدایت می‌کند. آیا شما:

• برای زندگی در دبی خرید می‌کنید؟ ملکی را برای اجاره و درآمد غیرفعال خریداری می‌کنید؟ به دنبال افزایش سرمایه از یک محله در حال توسعه هستید؟ برای اقامت و مزایای ویزا خرید می‌کنید؟

پس از تعریف هدف خود، بودجه خود را تعیین کنید، با در نظر گرفتن هزینه‌های کل، نه فقط قیمت ملک. هزینه‌های اضافی می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• هزینه‌های دپارتمان اراضی دبی (DLD)، کمیسیون مشاور املاک، هزینه‌های ثبت و انتقال، هزینه‌های NOC (گواهی عدم اعتراض)، هزینه‌های خدمات، هزینه‌های راه‌اندازی وام (در صورت وجود)

مرحله ۳: انتخاب ملک مناسب

دبی گزینه‌های گسترده‌ای از املاک شامل آپارتمان‌ها، ویلاها، تاون‌هاوس‌ها و املاک پیش‌فروش ارائه می‌دهد. هر نوع ملک و جامعه مزایای زندگی یا سرمایه‌گذاری منحصر به فردی را فراهم می‌کند.

برای مثال:

• داون‌تاون دبی آپارتمان‌های لوکس و دسترسی نزدیک به مناطق تجاری را ارائه می‌دهد. دبی مارینا و JBR زندگی در کنار آب و بازدهی اجاره بالا را فراهم می‌کنند. عربین رنچز و اسپرینگز ویلاهای وسیعی را ارائه می‌دهند که برای خانواده‌ها ایده‌آل هستند. دبی ساوت و جمیرا ویلیج سرکل به دلیل قیمت مناسب و توسعه مداوم با سرمایه‌گذاران تازه‌کار محبوب هستند.

عوامل کلیدی برای در نظر گرفتن شامل موارد زیر است:

• اعتبار توسعه‌دهنده، کیفیت ساخت، نزدیکی به مدارس، مترو، بیمارستان‌ها، امکانات جامعه (استخرها، پارک‌ها، باشگاه‌ها)، پتانسیل بازدهی اجاره، ارزش فروش مجدد آینده

کار با یک مشاور املاک دارای مجوز RERA به شدت توصیه می‌شود تا اطمینان حاصل شود که به شما لیست‌های تایید شده نشان داده می‌شود و از مشکلات قانونی جلوگیری می‌شود.

مرحله ۴: ارائه پیشنهاد و امضای قرارداد (فرم F)

پس از انتخاب ملک خود، مرحله بعدی مذاکره در مورد قیمت با فروشنده است. پس از توافق، هر دو طرف یک تفاهم‌نامه (MoU) که به طور معمول به عنوان فرم F شناخته می‌شود و توسط دپارتمان اراضی دبی ثبت شده است، امضا می‌کنند.

این توافق‌نامه شامل موارد زیر است:

• قیمت نهایی خرید، برنامه پرداخت و زمان‌بندی، شرایط فروش، تاریخ تحویل، جریمه‌ها برای نقض قرارداد

در این مرحله، خریدار موظف است یک ودیعه امنیتی ۱۰٪ پرداخت کند که توسط مشاور یا یک سرویس امانی ثبت شده نگهداری می‌شود تا زمانی که ملک به طور رسمی منتقل شود.

مرحله ۵: درخواست برای گواهی عدم اعتراض (NOC)

گواهی عدم اعتراض (NOC) توسط توسعه‌دهنده ملک صادر می‌شود تا تأیید کند که:

• فروشنده تمام هزینه‌های خدمات و بدهی‌ها را تسویه کرده است، هیچ اختلاف قانونی یا مالی معوقه‌ای مربوط به ملک وجود ندارد

این یک مرحله ضروری قبل از انتقال سند مالکیت است. بسته به توسعه‌دهنده، هزینه NOC معمولاً بین ۵۰۰ تا ۵۰۰۰ درهم است.

مرحله ۶: نهایی‌سازی انتقال در دپارتمان اراضی دبی (DLD)

پس از دریافت NOC، هر دو خریدار و فروشنده باید به صورت حضوری در یک دفتر امانی تایید شده توسط DLD یا خود DLD حضور یابند تا انتقال مالکیت را تکمیل کنند.

آنچه برای انتقال نهایی لازم است:

• فرم F امضا شده اصلی، NOC از توسعه‌دهنده، کپی گذرنامه خریدار، چک مدیر برای مبلغ کامل، چک برای هزینه‌های انتقال DLD (۴٪ از ارزش ملک)، چک برای هزینه‌های ثبت امانی

پس از ثبت معامله و تکمیل تمام پرداخت‌ها، به خریدار سند مالکیت صادر می‌شود که مالکیت ملک را تأیید می‌کند.

مرحله ۷: ملاحظات پس از فروش

پس از خرید ملک، چند مرحله پس از فروش وجود دارد:

• ثبت‌نام با مدیریت ساختمان یا جامعه برای دسترسی و نگهداری. فعال‌سازی خدماتی مانند DEWA (اداره برق و آب دبی) و خدمات اینترنت. اگر قصد اجاره ملک را دارید، آن را با یک آژانس اجاره ثبت شده فهرست کنید یا به صورت مستقل مدیریت کنید. در نظر گرفتن بیمه ملک برای محافظت در برابر خسارات یا مسئولیت‌ها.

خرید املاک پیش‌فروش در دبی

بازار پیش‌فروش دبی یک مسیر جذاب دیگر برای سرمایه‌گذاران و خریداران خانه است. پیش‌فروش به معنای خرید ملکی است که در حال ساخت یا در مرحله پیش‌راه‌اندازی است، مستقیماً از توسعه‌دهندگانی مانند امار، نخیل، صبها، داماک یا عزیزی.

مزایای املاک پیش‌فروش شامل موارد زیر است:

• قیمت‌های پایین‌تر نسبت به املاک آماده، برنامه‌های پرداخت انعطاف‌پذیر (مثلاً ۶۰/۴۰، ۷۰/۳۰، پس از تحویل)، افزایش سرمایه بالا اگر زود خریداری شود

فرآیند خرید پیش‌فروش شامل موارد زیر است:

1. رزرو واحد با پرداخت اولیه ۵-۲۰٪
2. امضای قرارداد فروش و خرید (SPA)
3. پرداخت اقساط بر اساس مراحل ساخت
4. دریافت اطلاعیه تحویل و تسویه نهایی
5. ثبت ملک با DLD پس از تکمیل

به خریداران پیش‌فروش توصیه می‌شود که توسعه‌دهندگان تایید شده توسط RERA با سابقه اثبات شده را انتخاب کنند و تأیید کنند که پروژه با اوکود، پورتال دولتی برای قراردادهای املاک ثبت شده است.

فرآیند وام مسکن برای مهاجران

خریداران خارجی می‌توانند از طریق بانک‌های محلی یا بین‌المللی وام مسکن در دبی دریافت کنند. معیارهای اولیه واجد شرایط بودن شامل موارد زیر است:

• حداقل درآمد ماهانه (بسته به بانک متفاوت است)، اثبات اشتغال یا کسب‌وکار پایدار، امتیاز اعتباری خوب، اقامت امارات (برخی بانک‌ها وام‌های غیرمقیم نیز ارائه می‌دهند)

شرایط کلی وام مسکن برای مهاجران:

• نسبت وام به ارزش (LTV): ۷۵-۸۰٪ برای مقیمان، ۵۰-۶۰٪ برای غیرمقیمان، نرخ بهره: ثابت یا متغیر (از ۳.۵٪-۵.۵٪ سالانه شروع می‌شود)، مدت زمان: تا ۲۵ سال، هزینه ثبت وام: ۰.۲۵٪ از مبلغ وام + ۲۹۰ درهم

خریداران باید با یک مشاور وام مسکن کار کنند یا مستقیماً به بانک‌ها مراجعه کنند تا پیشنهادها را مقایسه کنند و بهترین ساختار مالی را انتخاب کنند.

هزینه‌هایی که باید هنگام خرید ملک در دبی در نظر گرفت

علاوه بر قیمت خرید، خریداران باید برای هزینه‌های اضافی زیر آماده باشند:

هزینه هزینه تقریبی هزینه انتقال DLD ۴٪ از ارزش ملک هزینه امانی/مدیریت DLD ۴۰۰۰ درهم (املاک بالای ۵۰۰ هزار درهم) کمیسیون آژانس ۲٪ از ارزش ملک هزینه NOC ۵۰۰-۵۰۰۰ درهم هزینه ثبت وام (در صورت وجود) ۰.۲۵٪ از مبلغ وام هزینه ارزیابی (در صورت وجود) ۲۵۰۰-۳۵۰۰ درهم بیمه ملک (اختیاری) ۱۰۰۰+ درهم در سال هزینه‌های خدمات سالانه ۱۰-۳۰ درهم به ازای هر فوت مربع (بسته به منطقه متفاوت است)

آیا خریداران ملک می‌توانند اقامت در دبی بگیرند؟

بله. یکی از بزرگترین انگیزه‌ها برای خرید ملک در دبی، امکان دریافت اقامت از طریق ویزای سرمایه‌گذار ملکی است:

• ویزای ۲ ساله: ارزش ملک باید حداقل ۷۵۰ هزار درهم باشد ویزای ۵ ساله: ارزش ملک باید ۲ میلیون درهم یا بیشتر باشد ویزای طلایی ۱۰ ساله: نیاز به سرمایه‌گذاری کل ۱۰ میلیون درهم دارد، با شرایط خاص

شرایط:

• ملک باید تکمیل شده و در حال ساخت نباشد ملک باید به طور کامل مالکیت داشته باشد یا ارزش وام کمتر از ۵۰٪ باشد نمی‌تواند سرمایه‌گذاری مشترک باشد مگر اینکه سهم کافی باشد

این ویزا به خریدار اجازه می‌دهد تا زندگی کند، کار کند و حساب بانکی باز کند در امارات متحده عربی، و اعضای خانواده را حمایت کند نیز.

فرآیند خرید ملک در دبی نسبتاً ساده است، به ویژه در مقایسه با بازارهای جهانی دیگر. دولت یک ساختار قانونی شفاف ایجاد کرده است که توسط دپارتمان اراضی دبی و RERA پشتیبانی می‌شود، که اطمینان و حمایت سرمایه‌گذاران را تضمین می‌کند. چه شما یک مهاجر، مقیم یا سرمایه‌گذار بین‌المللی باشید، دبی گزینه‌های گسترده‌ای از املاک را ارائه می‌دهد که به بودجه‌ها، سبک‌های زندگی و اهداف بلندمدت مختلف پاسخ می‌دهد.

از انتخاب مکان مناسب تا تکمیل مدارک نهایی در DLD، هر مرحله از سفر خرید برای راحتی و امنیت بهینه‌سازی شده است. با درک انواع ملک، فرآیندهای قانونی، الزامات مالی و مزایای مالکیت، خریداران می‌توانند تصمیمات آگاهانه بگیرند و از بازار املاک در حال تحول دبی بهره‌برداری کامل کنند.